Koupě zadlužené nemovité věci (výhodné nebo nevýhodné?)

23.11.2015 14:42

Koupě zadlužené nemovitosti? Na dražby je pozdě a jsou příliš riskantní

Koupě zadlužené nemovitosti? Na dražby je pozdě a jsou příliš riskantní
Stále ještě se potkáváme s titulky hlásajícími, jak perfektní příležitost pro koupi nemovitosti je nedobrovolná dražba. Ceny 20 až 30 procent pod tržní hodnotou! Bývávalo. Dnes to tak rozhodně není. Příležitosti dražby poskytují, není jich však mnoho, většinou převažují rizika.
 

I díky všem těm titulkům a článkům se dnes o dražbách nemovitostí v exekuci hodně ví. Zajímá se o ně mnoho lidí, a když se jedná o nemovitost v jen trochu rozumné lokalitě, je zájem vysoký a konečná cena minimálně tržní. Většinou se ovšem několik zájemců nechá strhnout a cenu vyšroubují až nad úroveň reálné tržní hodnoty. To je ovšem až poslední v řadě rizik...

Problematické odhady, nedostatečné informace

Znalců jsou stejně jako advokátů, notářů nebo realitních zprostředkovatelů houfy. Málokterý je však dostatečně kvalitní, abychom mohli jeho odhadům stoprocentně věřit. Velká část odhadců pracuje pouze s nabídkovými cenami nemovitostí, nikoliv s reálnými tržními, o kterých už víme, že jsou často výrazně nižší. Stává se potom, že vyvolávací cena, která by měla odpovídat dvěma třetinám ceny odhadní, odpovídá ve skutečnosti reálné tržní ceně.

U méně obvyklé nemovitosti se však odhadce může výrazně mýlit i směrem dolů. Pokud jsme schopni chybu odhalit, můžeme nakoupit i desítky procent pod tržní cenou. Je to ovšem spíš věc náhody.

Dražební portály

Kde dražby hledat? Na dražebních portálech. Výhodou internetu je to, že se o většině dražeb dozvíte snadno a rychle. Nevýhodou pak to, že se o nich stejně snadno a rychle dozvědí i ostatní:

Ne vždy má navíc odhadce možnost skutečně prověřit kvalitu nemovitosti. Málokterý vlastník předlužené nemovitosti se znalcem ochotně spolupracuje, takže často pod znaleckými posudky najdeme doušku, že „soudní znalec nebyl vpuštěn do nemovitosti“. Jak ale může hodnotu nemovitosti odhadnout, pokud nevidí stav například bytu i zevnitř? Interiér může být (a v těchto případech také často bývá) ve „vybydleném“ stavu. Jen základní opravy vyjdou na stovky tisíc, natož důkladná rekonstrukce.

Ostatně ani my nemusíme být do nemovitosti vpuštěni. Před dražbou se sice pořádají dvě prohlídky, během kterých (pokud nás do nemovitosti vpustí) si můžeme ověřit stavebně technický stav nemovitosti. Jenže u domů je to samozřejmě naprosto nedostatečná doba. Zřejmě vám teď správně vytanulo na mysli rčení o zajíci v pytli...

V neposlední řadě nesmíme zapomenout, že mezi odhadováním ceny nemovitosti a samotnou dražbou obvykle uběhne rok nebo i delší doba. Za tu dobu většinou dojde k pohybu cen: v uplynulém roce ceny nemovitostí o několik procent klesly. Čas tedy v tomto případě hrál proti potenciálním kupcům.

Daň z převodu

Při dražbě nemovitosti daň z převodu neplatí prodávající ale vydražitel. Celá transakce se tedy prodražuje o další tři procenta odhadní nebo kupní ceny.

Jaké další daně si pro investory do nemovitostí erár připravil? Čtěte v článku ze seriálu Reality show:

Daně. Kolik z peněz vydělaných na nemovitostech nám vezme stát

Právní komplikace převodu nemovitosti

Zadlužení nemovitosti také znamená jistá úřední břemena, na jejichž vypořádání musíme čekat. Nezřídka se stává, že výmazy všech exekučních příkazů a zástavních práv z listu vlastnictví se protáhnou na půl roku i víc, stačí, aby jediný věřitel nesouhlasil s rozvržením vydražených peněz. Právně čistou nemovitost máme tedy až za notně dlouhou dobu, pokud jsme uvažovali o jejím rychlém prodeji dál, musíme se smířit, že rychle to prostě nepůjde.

Další možnou komplikací mohou být nově objevené nájemní smlouvy, předkupní práva a podobně, sice půjde ve většině případů o plané pokusy původních majitelů nějak zvrátit pro ně nepříznivou situaci, avšak komplikace nám to přesto přinese.

Hladké předání nemovitosti?

Kdo bude předpokládat, že po vydražení vás bude čekat naklizená nemovitost a původní majitel, který mu s úsměvem předá klíče, asi tvrdě narazí. Původní vlastníci se nijak vystěhovat nechtějí. Pokud se tedy chystáte dražit, už si můžete nacvičovat repliky do rozhovoru, který bude začínat takto: 
– (Zvonek) Dobrý den, já se jmenuju Novák a ve středu jsem vydražil tenhle byt.
– (Zpoza dveří) Bydlíme tu už třicet let, vypadněte.

A tak dále.

Techniky na vystěhování jsou různé, stojí nás peníze a čas. Pokud se původní vlastník nechce vystěhovat, dá se před vystěhováním předpokládat demolice interiéru. A ať bude mít průběh zuřivý, nebo systematický, bude s nejvyšší pravděpodobností důkladná.

Vedlejší náklady: výpalné

Je tu ovšem ještě jeden vedlejší náklad na dražbu, o kterém se nepíše v žádných zákonech a předpisech. Lidská vynalézavost totiž nezná žádných mezí. A tak dražby obrážejí existence, které od seriózních zájemců požadují výpalné za to, že se dražby nebudou účastnit a nebudou šponovat cenu nahoru. Proto si s sebou vezměte pár pětitisícovek, budete je potřebovat.

A přece jen příležitosti...

ANKETA

Nakupovali byste v dražbě exekučně zabavené věci?

Veškeré nevýhody dražeb (není jich málo) může vyvažovat jen jedna výhoda: výrazně nižší kupní cena. U rezidenčních nemovitostí v lukrativních lokalitách (velká města a jejich okolí) s ní nemůžete počítat, zájem bude nejspíš příliš veliký. V méně lukrativních oblastech nebo u nemovitostí, které nejsou určené k bydlení, pravděpodobně budeme jedni z mála zájemců. Pokud tedy hledáte víkendovou chalupu, dražby by mohly být vaše příležitost.

Další příležitostí může být nepříliš inzerovaná dražba, o které se dozvíte náhodou, v době internetu je to však skoro nemožné. Je-li dražba skrytá, pravděpodobně k tomu dražebník má zvláštní důvod a nejspíš mu nebude činit problém nám v účasti na dražbě bránit, například ji opakovaně z různých důvodů rušit.

Dobrovolné dražby

Většině nevýhod a rizik dražeb se můžeme vyhnout u dražby dobrovolné. Zde však již z principu prodávající volí dražbu, aby dosáhl co nevyšší ceny, bude ji tedy propagovat, aby oslovil co možná nejvyšší množství potenciálních zájemců.

Jedinou možností jsou dražby nemovitostí pořádané municipalitami nebo státem, kde shodou okolností nebude dražba propagovaná a zároveň nikdo o nemovitost nebude mít seriózní zájem.

Daniel Kotula

Daniel Kotula
 

Profesionál v oblasti realit, působí jako makléř v RE/MAX Real Estate Group. ProPeníze.cz vede Realitní poradnu, v níž pravidelně odpovídá na vaše dotazy.

Zájemcům o investování do nemovitostí nabízí na svém webu Ucitelfinanci.cz kurzy Investování do nemovitostí či doporučuje audiokurz Pavla Řehulky Jak kupovat a pronajímat byty.

Jak je vidět, dražba předlužené nemovitosti v exekuci dnes pro investora žádné terno není. Neznamená to ale, že by předlužená nemovitost neskýtala zajímavý investiční potenciál. Jen je potřeba přijít dřív, než vůbec dojde ke dražbě, a oslovit přímo dlužníka. Také to není žádná legrace – ale rizika jsou mnohem lépe vyvážena možností zisku. O tom ovšem zase za týden...

Zdroj: https://www.penize.cz/nakup-a-prodej-nemovitosti/221334-koupe-zadluzene-nemovitosti-na-drazby-je-pozde-a-jsou-prilis-riskantni